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Anthony Cellier
Question N° 26778 au Ministère auprès de la ministre de la transition écologique


Question soumise le 18 février 2020

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M. Anthony Cellier interroge Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la responsabilité du notaire dans l'authentification et la validation des diagnostics de performance énergétique (DPE). Le DPE, introduit par la loi de simplification du droit du 9 décembre 2004, renseigne sur la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Ce document, établi par un diagnostiqueur professionnel, doit être annexé à toute promesse de vente, acte authentique de vente ou contrat de bail. A ce jour, le DPE ne dispose que d'une valeur informative, si bien que l'acquéreur ou le locataire ne peut, en principe, se prévaloir des informations qu'il contient à l'encontre du vendeur ou du bailleur. L'acquéreur ou le locataire peut, en revanche, engager la responsabilité du diagnostiqueur ainsi que celle du notaire. Il a été récemment alerté par un citoyen d'une problématique particulière relative à la responsabilité du notaire face à un DPE erroné, dans la cadre d'une vente. En l'absence d'affichage du résultat du DPE dans l'annonce, l'acheteur avait intégré une clause de performance minimale dans son offre d'achat. Le vendeur avait, par la suite, intégré sans aucune vérification notariée un DPE erroné et non conforme. Après découverte du caractère erroné et non conforme du DPE, l'acheteur a demandé l'ouverture de dossiers en assurance auprès du diagnostiqueur et du notaire. Ce dernier aurait refusé de transmettre à l'acquéreur les coordonnées de son assureur et réfute l'engagement de sa responsabilité relative au défaut d'authenticité et de validité ayant entrainé un défaut d'information. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a supprimé le caractère informatif du DPE pour rendre ses informations opposables au vendeur et au bailleur, à partir du 1er juillet 2021. La responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur pourra donc être engagée par l'acquéreur ou le locataire, en cas d'information erronée figurant sur le DPE, à condition que cette dernière lui cause effectivement un préjudice. En attendant cette échéance, il demande au Gouvernement une clarification sur le rôle et la responsabilité du notaire en cas d'erreur sur l'authentification et la validation des DPE.

Réponse

Cette question n'a pas encore de réponse.

12 commentaires :

Le 05/03/2020 à 23:52, Mélodie a dit :

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Bonjour,

Il me semble qu'il est bien du rôle du notaire de vérifier les diagnostics du DDT sont toujours valables et que les professionnels qui les ont réalisés répondent aux exigences imposées par la loi (certification, assurance, attestation sur l'honneur et dans le cadre du DPE transmission à l'ADEME pour contrôle statistique).

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Le 05/03/2020 à 23:56, Mélodie a dit :

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Le DPE est certes un document informatif (car les résultats sont liés à l’occupant dans certain cas d'application appelés à disparaitre), néanmoins le notaire a un devoir envers son client sur la validité et l'authenticité, permettant de garantir une fiabilité à minima sur la manière dont a été élaborée l'information sur laquelle se base le consentement de son client.

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Le 05/03/2020 à 23:59, Mélodie a dit :

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Le notaire n'a t'il pas également sur le DPE une obligation envers l'Etat. Le DPE s'inscrit en effet dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d'énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Issu de la transcription d'une directive européenne donnant un cadre aux politiques nationales de réduction des consommations d’énergie des bâtiments, il contribue à la mise en œuvre des engagements de la France sur le protocole de Kyoto.

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Le 06/03/2020 à 00:02, Mélodie a dit :

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Le site du Ministère de la cohésion des territoires, avant sa refonte, évoquait ce point dans la FAQ sur le DPE :

14-4 Je suis notaire et le propriétaire me fournit un DPE, où puis-je vérifier que ce DPE est valide dans le temps et qu’il a été fait par un diagnostiqueur certifié ?

Depuis le 1er juin 2013, tous les DPE réalisés sont envoyés sur une base de données gérée par l’Ademe et leur validité peut être vérifiée à l’adresse suivante : http://www.observatoire-dpe.fr/index.php/recherche/dpe

Le contenu des DPE n’est pas accessible et les DPE réalisés avant cette date ne peuvent pas être retrouvés sur cette application.

(Source : http://www.cohesi

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Le 06/03/2020 à 00:05, Mélodie a dit :

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Il me semble que cette question évoque aussi l'application des articles L111-2 et R111-2 du code de la consommation par la profession notariée dans le cadre d'une prestation notariée. J'espère que la garde des sceaux apportera aussi une réponse sur ce point, ainsi que sur le contrôle ordinal associé.

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Le 06/07/2021 à 13:12, Mélodie a dit :

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Près d'un an et demi après la soumission de la question par Anthony Cellier, il n’y a toujours pas de réponse du gouvernement. Pourtant celle-ci se trouve à l'interface de 2 grandes lois du quinquennat en cours de discutions au parlement : la loi climat et résilience complétant les lois Elan et énergie-climat et le projet de loi pour la confiance dans l’institution judiciaire visant notamment à renforcer la confiance du public dans l’action des professionnels du droit. Si le refus de la profession ayant un rôle d'officier public et ministériel d'assurer sa responsabilité sur l'authentification d'un document défini réglementairement et issu de l'engagement de la France sur le protocole de Kyoto peut poser question sur la place et le rôle de cette profession dans la société française, l'absence de réponse du gouvernement renforce les positions prises par le conseil d'état et le tribunal administratif de Paris sur la responsabilité et les manquements de l'État français dans la lutte contre le réchauffement climatique.

Il est important de rappeler que le contrôle de l'authentification et de la validation (certification, assurance, déclaration sur l'honneur, transmission à l'ADEME) est un contrôle de routine à réaliser sur la (quasi-)intégralité des transactions immobilières au regard du très faibles nombres d'exclusions possibles définies par la réglementation (seulement pour les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an) au même titre que les autres documents du DDT; que le notaire possède l’ensemble des outils de vérification de la conformité des DPE (observatoires DPE et base de certification des diagnostiqueurs) et que la profession communique depuis des années sur l’impact de ce document sur la valeur verte des biens lors d’une vente.

La DILA communique sur la responsabilité du notaire sur l'ensemble de fiches d'information du site service-public.fr relatives aux diagnostiques constituant le DDT lors d'une vente, mais a supprimé sur celle relative au DPE, la responsabilité du notaire concernant l’authentification et la validation lors de la mise à jour le 1er juillet. La question en référence reste donc très intéressante.

De plus, l'opposabilité du DPE n'enlève pas pour autant l’existence des clauses par défaut de non-garantie pour absence de certification dans les RC-pro des diagnostiqueurs. En conséquence, malgré l'opposabilité du DPE entrée en vigueur le 1er juillet, la question de la clarification du rôle et de la responsabilité du notaire en cas de faute professionnelle sur l'authentification et la validation des DPE reste entière et totalement d'actualité au regard notamment de son devoir de conseil et de vérification.

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Le 09/07/2021 à 09:41, Mélodie a dit :

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Je viens de recevoir une alerte mail informant de la mise à jour hier par la DILA de la page du site service-public.fr relative au DPE (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096).Cette mise à jour réintroduit dans la fiche la notion de responsabilité du notaire sur le DPE supprimée au 1er juillet en la formulant ainsi :

"Le notaire engage sa responsabilité s'il a validé la vente en l'absence du DPE ou en ayant connaissance d'information mensongère induisant le futur acquéreur en erreur.

L'acquéreur peut saisir le tribunal et obtenir des dommages-intérêts voire l'annulation de l'acte de vente."

Sachant que selon la jurisprudence, les diagnostiques non authentiques et non valides sont considérés comme absent, cette modification apporte un début de réponse à la question n°26778.

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Le 09/07/2021 à 14:31, Mélodie a dit :

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Au regard de ce retour d’expérience et des commentaires ci-dessus, voici 5 propositions d’évolutions législatives et réglementaires dans le cadre ou en application des lois en préparation « Climat et résilience » et « pour la confiance dans l’institution judiciaire » :

1- Inclure de manière obligatoire dans chaque acte établi par un notaire les références de son assurance RC et une déclaration sur l’honneur qu’il ne sous-traite pas la rédaction de l’acte qui consitue une faute intentionnnelle rendant cette même assurance sans objet. Cette obligation permettrait de favoriser la recours à la démarche de mediation pour laquelle à ce jour encore trop de professionnels ne donnent pas suite. En effet, les rapporteurs de la mission flash sur la déontologie des officiers publics et ministériels, Mme Cécile Untermaier et M. Fabien Matras, ont ainsi constaté que « dans le notariat, les premiers résultats sont encourageants (1 400 saisines en 2019 ayant permis la résolution à l’amiable de 247 conflits) même si 56 % des médiations n’aboutissent pas car le notaire refuse d’engager la médiation ».

Proposition donc d’ajout d’un article L. 271-2-1 au code de la construction et de l’habitation qui pourrait être formulé en ces termes :

Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1 est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente ou lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, les certificats ou références d’assurance et de garantie financière sont obligatoirement annexés à cet acte. Une attestation sur l’honneur mentionnant que la rédaction de l’acte n’a pas été sous-traitée est également annexées à cet acte.

Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée aux deux alinéas précédent est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

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Le 09/07/2021 à 14:32, Mélodie a dit :

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2- Clarification de la responsabilité du vendeur en cas d’absence du DPE dans un acte authentique de vente :

Proposition de modification au 2ème alinéa du II. de l’article L. 271-4 au code de la construction et de l’habitation qui pourrait être formulé en ces termes :

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, des documents mentionnés aux 5° et 6° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

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Le 09/07/2021 à 14:32, Mélodie a dit :

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3- Clarification de la co-responsabilité au côté du vendeur des professionnels ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente en cas d’absence d’un document obligatoire du DDT :

Proposition d’ajout d’un III. à l’article L271-4 qui pourrait être formulé en ces termes :

III. -En l'absence, lors de la promesse de vente ou de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés au I conforme et en cours de validité, les professionnels ayant reçu mandat pour prêter leurs concours à la vente ne peuvent pas s'exonérer de leurs responsabilités.

Cette absence constitue un manquement à l'obligation d'information passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

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Le 09/07/2021 à 14:33, Mélodie a dit :

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4- Clarification de la coresponsabilité des professionnels ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente au côté du vendeur et de la personne ayant établis les diagnostics du DDT en cas de non satisfaction aux conditions de compétences, d'organisation, d’assurance ou d’impartialité :

Proposition d’ajout d’alinéas d et e à l’article Article R271-4 Code de la construction et de l'habitation qui pourraient être formulés en ces termes :

D- Pour un professionnel de l’immobilier d’afficher le résultat dans une annonce d’un diagnostic de performance energétique mentionné au 6° de l'article L. 271-4, établi par à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6.

E- Pour un notaire d’annexer à la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente, un document mentionné aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271-4, établi par à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6.

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Le 09/07/2021 à 14:33, Mélodie a dit :

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5- Avec l’observatoire des DPE, le DPE est le seul diagnostic du DDT pour lequel il existe un outil de verification de la conformité du document.

Si profession pas capable d’assurer à l’échelle individuelle ce role de vérification qui lui incombe, elle peut s’organiser pour apporter une réponse collective.

La loi climat et resilience pourrait reprendre la proposition d’observatoire des diagnostiques qui avait été imaginé dans le projet de loi ELAN. Observatoire qui serait géré par le CSN ou par une instance financée notamment par le CSN.

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