Amendement N° CE153 (Irrecevable)

Un particulier désirant mettre en location un logement peut signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour bénéficier de réductions fiscales sur les revenus locatifs encaissés. Si le propriétaire recourt à l’intermédiation locative sociale, il peut également percevoir une prime de 1 000 euros, à condition que le loyer soit un loyer social ou très social, jusqu’au 31 décembre 2022. Autre garantie non négligeable : l’aide personnalisée au logement (APL) peut être versée directement par la Caisse d’allocations familiales au bailleur.

En contrepartie, la convention, détaillée à l’article L. 321‑4 du code de la construction et de l’habitation, impose au propriétaire un montant maximum de loyer (intermédiaire, social ou très social), et des restrictions dans le choix du locataire en excluant notamment les proches du propriétaire. La durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans si le propriétaire reçoit une aide pour réaliser des travaux d’amélioration, et à six ans dans le cas contraire.

Pour autant, la notion de « logement décent » reste très vague. En effet, le décret n° 2002‑120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000‑1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains défini un « logement décent » comme ne présentant pas de risques pour la sécurité physique et la santé des occupants. Il doit être pourvu des éléments de confort habituels (eau chaude et froide, prises électriques, installation permettant le chauffage…), répondre à des critères de surface minimale et de performance énergétique et être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Lorsqu’un logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques de la décence, le locataire doit d’abord s’assurer qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état du logement (ne pas boucher les ventilations, entretenir les joints de la douche, des fenêtres…). Les menues réparations et les réparations d’entretien courant sont également à sa charge. Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches en le contactant, et en cas de refus, en saisissant le tribunal d’instance.

Mais bien souvent, étant en situation précaire, le locataire d’un logement indécent ou insalubre n’est pas armé pour se lancer dans ce combat juridique. La peur de se retrouver sans aucun toit, à la rue, le dissuade de contacter les services qui pourraient pourtant l’aider afin que son droit légitime à un logement décent soit respecté.

En principe, tout logement avec une demande de conventionnement en cours peut faire l’objet d’une visite de contrôle de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui s’assure de la véracité des informations mentionnées et vérifient qu’il n’y a pas de problèmes liés à la décence ou à l’état général du logement. Après cette visite, il peut être demandé de procéder à quelques menus travaux ou installations complémentaires avant la validation de la convention. Mais cette visite n’est pas systématique.

L’Agence nationale de contrôle du logement social compte parmi ses prérogatives le contrôle de l’application des conventions d’APL, mais en l’état actuel du droit, elle n’est pas habilitée à contrôler les logements des bailleurs particuliers conventionnés à l’Anah.

De même, la Caf est habilitée à faire vérifier sur place le respect des conditions de décence car une de ses missions est, en effet, de contribuer à améliorer le cadre de vie des familles. Mais là encore, les contrôle sont rares.

Il n’est pas acceptable que des propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux conséquents et d’une garantie des loyers par le versement direct de l’Aide personnalisée au logement (APL) par la Caisse d’allocations familiales pour des logements indignes qu’ils auraient honte de proposer sur le marché locatif classique.

Cet amendement propose par conséquent que l’Agence nationale de contrôle du logement social - qui assure déjà le contrôle du respect des conventions signées avec les bailleurs - vérifie également la décence des logements qui font une demande de conventionnement avant l’entrée en vigueur des conventions, puis tous les cinq ans.

Ce contrôle devra être effectué par une visite du logement, et pas seulement par un contrôle théorique d’un « dossier papier ». La visite quinquennale permettra également de protéger les propriétaires en constatant d’éventuelles dégradations du logement ou défaut d’entretien incombant aux locataires.